阳泉市人民政府
关于进一步加强保障性安居工程建设和
管理的实施意见
各县（区）人民政府，市直各单位，省属以上企业：
为进一步推进保障性安居工程建设，加快解决中低收入家庭住房问题，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）以及《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）、《山西省人民政府关于进一步加快保障性住房建设的意见》（晋政发〔2011〕12号）、《山西省人民政府关于印发山西省棚户区改造工作实施方案的通知》（晋政发〔2014〕22号）等文件精神，结合我市实际，提出以下实施意见：
一、指导思想和总体要求
（一）指导思想。深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神以及市委、市政府转型发展重大战略，进一步完善符合我市实际的城市住房保障体系，逐步形成可持续发展的保障性安居工程投资、建设和运营管理机制，切实解决城市中低收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房问题。
（二）总体要求。坚持从我市实际出发，满足基本住房需求；坚持政府主导、政策扶持，同时充分发挥市场机制的作用；坚持规范管理，分层次保障；坚持分配过程公开透明，分配结果公平公正。
二、明确工作目标
（三）任务总量。2015年至2017年，全市共改造完成城中村15585户；改造完成各类棚户区20024户。
（四）任务分解。
城中村改造：平定县2551户、盂县1120户、郊区9256户、开发区2658户。
棚户区改造：平定县580户、郊区114户、城区206户、市国资委2284户、阳煤集团（含南煤）14484户、北方晋东化工集团1145户、荫营煤矿849户、固庄煤矿362户。
三、落实政策支持
（五）确保建设用地供应。政府直接投资建设的公共租赁住房、经济适用住房建设用地以及保障性住房项目中配套建设的教育、医疗等公共服务设施用地以行政划拨方式供应。其他方式投资建设的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。
城中村和棚户区改造建设用地全部以公开出让方式供应。其中：棚户区改造项目首先由市、县（区）国土部门对拟改造地块进行收储；城中村改造方案经有关部门批准后，涉及的房屋征收与补偿以及拆迁安置工作由属地政府组织实施，达到“净地”标准后，市、县（区）国土部门按程序将拟改造范围内的集体土地征收为国有土地并进行收储，以“招、拍、挂”方式向社会公开出让。市、县（区）人民政府根据棚户区和城中村改造项目涉及的拆迁安置成本，核算盈亏平衡，财政给予适当补助。市住房城乡建设局要会同市财政局、规划局制定棚户区和城中村改造补助政策的具体规定。
限价普通商品住房建设用地以公开出让方式供应，市、县（区）国土部门会同住房城乡建设和规划部门，在土地公开出让前拟定前置条件，明确销（预）售价格、套型面积、户型比例、供应对象等内容，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。
保障性住房项目中配套建设的商业、服务业用地，应当以宗地为单位，单独出具规划条件，以“招、拍、挂”方式公开出让。
（六）落实税费减免政策。保障性住房建设、经营和管理环节涉及的城镇土地使用税、契税、印花税、房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等税种，按照国家有关规定予以减免；对参与建设、经营和管理保障性住房的单位，纳税确有困难的，可以按照规定申请延期缴纳税款。公共租赁住房、经济适用住房、棚户区和城中村改造项目免收各种行政事业性收费和政府性基金，经营服务性收费征得相关企业同意后,按低限减半收取。
（七）多渠道筹集建设资金。保障性住房建设主要采取本级财政预算投入、争取上级资金补助、银行信贷、吸引民间资本参与、债券融资、企业和群众自筹等方式筹集建设资金。企业经批准，可以发行企业债卷用于保障性住房建设。
1.公共租赁住房：政府投资的项目主要通过以下渠道筹集：争取中央和省级补助，本级财政预算安排，不低于20%的土地出让净收益，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额，中央代地方发行的债券，租金收入，银行贷款，企业债券，社会捐赠等。
社会组织、个人投资的项目主要通过自筹、银行贷款、企业债券、社会捐赠等方式筹集建设资金。
2.经济适用住房：主要通过自筹、银行贷款、销(预)售、企业债券等方式筹集建设资金。
3.城市棚户区改造：通过争取中央和省级补助、腾空土地用于商业开发建设公开出让所得土地收益、银行贷款、购房人缴纳的购房款、改造住户合理负担以及招商引资等方式筹集建设资金。其中：非安置性住房不得享受国家和省专项补助资金。
4.国有工矿、国有林区棚户区改造：通过争取中央和省级补助、企业自筹以及改造住户合理负担等方式筹集建设资金。其中：非安置性住房不得享受国家和省专项补助资金。
5.城中村改造资金通过村集体自筹、涉及村民合理负担以及社会融资等方式筹集，本级财政可给予适当补助。
（八）开辟绿色审批通道。要创新保障性住房工程手续审批机制，建立审批绿色通道，发展改革、住房城乡建设、国土、规划、环保等职能部门要加强与市保障性安居工程领导组办公室的工作衔接，简化审批程序和工作流程，提高办事效率，专人负责、限时办结。项目单位按照规定，提供申报资料齐全并经审核无误的，有关职能部门要严格按照规定时限完成审批并出具相关手续。
四、加大各类保障性住房供应
（九）大力发展公共租赁住房。通过新建、改建、收购、长期租赁等方式，大幅度增加公共租赁住房，面向中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在我市稳定就业的外来务工人员供应。筹集渠道主要包括：政府直接投资建设、改建；经济适用住房、普通商品住房项目以及棚户区和城中村改造项目中按一定比例配建；政府回购以及向社会统一租赁的公共租赁住房；各类产业园区集中配建的公寓、宿舍；企业投资建设的公共租赁住房等。
公共租赁住房项目用地范围外的基础设施配套建设，由市、县（区）人民政府根据项目工程进度列入年度计划，同步组织实施。电力、通讯、市政公用事业等企业要对公共租赁住房建设予以支持。
（十）严格执行公共租赁住房配建政策。要严格执行山西省住房和城乡建设厅、财政厅、发展和改革委员会《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》（晋建保字〔2014〕71号）规定，新建商品住房项目和棚户区、城中村改造项目，应当按照建筑面积配建不低于5%的公共租赁住房，建成后由政府按合同约定收回。经济适用住房建设项目，应当按照建筑面积配建不低于10%的公共租赁住房，由政府按照核定的经济适用住房基准价格回购。具体配建标准和方式，由市、县（区）保障性住房管理部门会同规划部门确定，规划部门要将公共租赁住房配建面积、配建比例、套数、套型等指标列入项目规划设计条件。发改、国土部门在办理项目立项、土地供应手续时，要将规划设计条件设为前置条件，在立项批复、建设用地出让合同或行政划拨决定书中明确。
不宜配建公共租赁住房的项目，经市、县（区）人民政府同意，建设单位按照该项目住房平均销售价格与政府约定公共租赁住房回购价格差额的标准，缴纳应配建面积部分的建设资金，作为公共租赁住房易地建设资金，可不再配建。易地建设资金纳入财政专户，统筹用于公共租赁住房建设。
（十一）加强经济适用住房建设管理。经济适用住房建设、供应和销售要严格执行国家税费优惠政策，切实降低建设成本，减少购房支出。
（十二）继续推进棚户区（旧城）改造。要坚持政府主导、企业运作，棚户区改造与支持企业转型发展、完善城市功能、改善企业周边环境统筹结合，加快推进各类棚户区（旧城）改造。要根据城市总体规划和土地利用总体规划，合理确定改造目标任务和改造时序。要发挥市场机制作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，鼓励和支持社会力量广泛参与棚户区改造。新建安置小区的道路、供水、供电、供气、供暖、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施以及商业、教育、医疗卫生等公共服务设施建设，必须同步规划、同步施工、同步交付使用。
（十三）完善安置补偿政策。棚户区改造实行货币补偿和实物安置相结合，由搬迁居民自愿选择。要阳光拆迁、公平拆迁、人性化拆迁，改造方案、优惠政策以及安置方案和安置顺序等事关拆迁居民利益的事项要在改造区域张榜公布，接受群众监督。对经济困难、无力购买安置住房的搬迁家庭，可以通过提供租赁型保障房的方式来满足其基本居住需求。对不具备就地安置条件的棚户区住户，应在异地建设的保障房项目中安置。
1.货币补偿。拆迁当事人根据自愿、公平、等价的原则，按照有关规定、拆迁安置补偿方案或通过评估方式，确定被拆迁房屋的货币补偿金额。
2.实物安置。实物安置按照“拆一还一、最低保障、阶梯价格”的原则进行。
五、提高项目建设管理水平
（十四）规范对保障性住房项目的管理。市保障性安居工程领导组办公室同时作为全市棚户区改造和城中村改造工作领导组办公室，负责统筹协调全市保障性住房建设和城中村改造工作；编制全市保障性住房建设规划和年度实施计划，报请市人民政府下达全市实施；对保障性住房建设进行项目备案管理，对各县、区保障性住房建设进行项目平衡；负责国家和省规定的优惠政策落实工作；对建设中存在的重大问题提出建议并提请领导组决策。办公室日常工作由市保障性住房管理中心负责。
市保障性住房管理中心要进一步完善全市保障性住房项目库，并根据城市住房困难家庭住房需求以及保障性住房筹集情况适时进行调整。每年3月份，根据全市保障性住房建设目标任务，进行责任分解并下达各县、区以及相关单位。
各县、区或单位进行保障性住房建设，在取得建设用地手续后，须持项目相关材料（新建住房套数、户型面积、拟拆迁和安置情况、计划保障或供应群体等）到市保障性住房管理中心进行项目备案，经审核后，项目单位持认证手续到相关职能部门办理后续手续。未经备案，相关职能部门不得办理项目有关手续。
建立保障性住房建设统计月报制度，各县、区以及项目单位要将工程进展情况、搬迁家庭安置情况以及住房分配情况及时报告市保障性住房管理中心。
（十五）优化选址和规划设计。规划部门要按照“大分散、小集中”的原则，将保障性住房项目优先安排在交通便利、设施齐全、就业方便的区域，方便住房困难群众的生活和工作。
（十六）合理确定住房面积建设标准。保障性住房应当根据《山西省保障性住房建设管理办法》有关规定，结合住房困难群众的居住需求，按照“住得下、分得开”的原则，合理确定套型结构和建筑面积。
公共租赁住房套型建筑面积控制在60平方米以内，以40平方米左右的小户型为主；建设应达到如下标准：室内水泥地面，内墙面普通涂料，户内安装木制门，入户安装普通防盗门，符合节能标准的普通窗户，普通卫生洁具，水、电、暖、气四表出户，分户计量。
经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米以内。
棚户区改造安置住房以中小户型为主，套型建筑面积原则上控制在100平方米左右，根据安置居民的住房需求，可适当上浮30%。
限价普通商品住房套型建筑面积应当符合普通住房标准， 60平方米以下户型比例不低于15%，60-90平方米户型比例不超过70%，90平方米以上户型比例不超过15%。
（十七）择优选择项目单位。保障性住房建设实行项目管理制度和项目法人责任制，要采取公开招标的方式选择经济实力强、资信度、社会信誉好的房地产开发企业参与保障性住房建设；对出现建筑质量问题、欠缴各种规费以及由于房证问题等造成群众信访事件的开发企业，不得参与保障性住房建设。
政府投资的公共租赁住房建设项目，由市、县（区）人民政府或者政府委托的机构组织公开招标，确定参建单位或项目管理单位。
棚户区和城中村改造按照属地管理原则，所在辖区政府为责任主体（其中工矿棚户区改造责任主体为所属企业，属地县区政府配合），负责拆迁摸底、制定安置补偿方案、组织居民搬迁、编制修建性详细规划方案以及社会维稳工作，并对改造过程中的有关事项进行协调解决。
市住房城乡建设局组建“城中村建设发展公司”，负责市区范围内棚户区和城中村改造项目的投融资统贷、统还和建设、管理工作。
市国资委牵头负责市属企业（含市城镇工业联社等所属企业）棚户区改造的统筹、组织、建设、融资和管理工作。在市建筑总公司组建企业棚户区改造专门投融资公司，企业化运作。要统筹推进棚户区改造和企业改制，企业土地存量资产用于棚户区改造和解决企业改制问题。
平定县、盂县根据实际情况，成立（或依托现有的）政府主导的投融资建设公司，具体承担辖区内城中村和棚户区的改造实施工作。
限价普通商品住房采取“竞地价、竞房价”的办法，以招标方式确定开发建设单位。
（十八）强化项目建设全过程管理。保障性住房建设项目要严格履行建设程序，合理确定工程造价和建设工期；严格执行工程招投标制度，选择信誉度高、市场行为好、综合实力强的勘察设计、施工及监理队伍参与工程建设；严格执行施工图审查、施工许可、竣工验收以及合同管理、工程监理等，依法合规有序推进项目建设。
市、县住房城乡建设主管部门要加强对保障性住房工程的质量安全监督，严格施工现场管理，严把工程竣工验收关。要严格落实保障性安居工程质量终身负责制，建设、勘察、设计、施工、监理单位负责人对工程安全质量终身负责。工程验收合格后，要在每栋建筑物显著位置设置永久性标牌，载明建设、勘察、设计、施工、监理单位的名称、法定代表人及项目负责人的姓名，接受社会监督。
六、加强分配运营管理，确保公开公平公正
（十九）合理确定各类保障性住房供应对象。市、县（区）人民政府要根据本地经济社会发展情况、住房困难家庭情况以及保障性住房筹集情况，合理确定并适时调整各类保障性住房的保障范围、保障对象收入线和住房困难标准，并向社会公布。
1.公共租赁住房保障对象：包括符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭，新就业无房职工以及稳定就业的外来务工人员。
城镇低收入住房困难家庭：是指家庭人均可支配收入不达低保标准2倍且人均住房建筑面积低于当地上年度人均住房面积50%的家庭。
中等偏下低收入住房困难家庭：是指人均可支配收入低于当地上年度城镇居民人均可支配收入90％且人均住房建筑面积低于18平方米的城市家庭。
符合规定条件的新就业无房职工：是指学校毕业或者部队复退不满5年，具有就业地户籍且无住房的从业人员。
稳定就业的外来务工人员：是指在市、县（区）城镇人力资源和社会保障部门进行劳动用工备案1年以上并缴纳社会保险，无本地城镇户籍的从业人员。
合理确定公共租赁住房租赁价格。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，租金标准控制在同时期、同地段、同品质、同类型住房市场租金的70%以下；对于城镇低收入住房困难家庭（原廉租住房保障家庭），租金标准控制在同时期、同地段、同品质、同类型住房市场租金的10%以下。
2.经济适用住房供应对象：是指人均可支配收入低于当地上年度城镇居民人均可支配收入80%，人均住房建筑面积低于当地上年度人均住房面积60%的城镇家庭。
3.限价普通商品住房供应对象：是指家庭人均可支配收入低于当地上年度城镇居民人均可支配收入120%，人均住房建筑面积低于当地上年度人均住房面积80%的城镇家庭。在本地缴纳社会保险1年以上的外来务工人员，可申请购买限价普通商品住房。
限价商品住房的销售价格，原则上控制在同一区域内同类商品住房平均市场价格的90%以内。
4.棚户区改造新建住房：在按照国家和省、市拆迁安置政策以及安置协议，对搬迁家庭全部进行安置（含货币补偿）后，新建住房可以向社会销售。
搬迁家庭未全部得到安置，不得向社会销售棚户区改造新建住房。
（二十）严格准入制度。要按照《阳泉市人民政府办公厅关于印发阳泉市保障性住房建设管理实施细则等六个实施细则的通知》的规定，严格执行住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度，健全住房保障、民政、公安、社保、住房公积金等机构和社区协作配合的保障对象住房和经济状况审核制度，进一步完善住房保障准入机制。各有关部门要切实履行职责，确保分配过程公开透明，结果公平公正。
（二十一）落实退出机制。已享受住房保障的家庭，再购买商品住房的，必须办理住房保障退出手续。要严格执行年度复核和日常监管制度，采取经济、行政、司法等综合手段，对不符合住房保障条件的家庭和以虚假资料骗购、骗租保障性住房或骗取货币补贴的，坚决取消其住房保障资格，并责令退出保障性住房或退还已领取的货币补贴。
（二十二）加强运营管理。加强公共租赁住房合同管理，租赁合同应载明承租对象的权利和义务、租金水平、租赁期限、对转借或转租以及其他违反使用规定行为的处罚方式等事项。公共租赁住房租赁合同期限为3年，合同期满后承租人仍符合租赁条件的，可申请续租。
县、区住房城乡建设部门要会同民政等有关部门定期或不定期对保障性住房使用情况和承租人收入情况进行核查，对存在《阳泉市公共租赁住房配租与退出管理实施细则》第二十九条规定的“故意损坏、擅自改变配租用途、转借、转租以及无正当理由连续6个月空置所承租公共租赁住房”等行为的，要责令其退出租住的公共租赁住房。
（二十三）完善社区服务。要积极推进保障性住房物业服务社会化，也可以实行住户自我管理、自我服务；对暂时不能实行社会化管理的，以原企业和街道办事处、社区居委会为依托，落实好物业管理责任，促进小区可持续运营。要大力发展社区服务业，在新建小区内配置一定规模的商业、教育、医疗卫生等配套公共服务设施和物业管理用房，为小区投入使用后的社区服务、物业管理创造条件。要积极开发就业岗位，优先安排困难家庭劳动力从事物业管理和社区服务，促进社区和谐建设。
七、工作要求
（二十四）加强组织领导。市、县（区）人民政府对保障性住房建设负总责，成立由政府主要领导任组长、分管领导任副组长的保障性安居工程领导组，成员由住房城乡建设、发改、财政、规划、国土、环保、民政、监察、审计、人行、银监、地税、林业等职能部门主要领导组成，对保障性住房建设工作重大事项进行指导和协调。
（二十五）明确工作责任。
1.县、区人民政府：负责组织辖区内保障性住房建设的宣传动员、资金筹措、拆迁安置、项目建设以及社会稳定工作。
2.市住房城乡建设局：负责编制全市保障性住房建设规划和年度建设计划，统筹协调全市保障性住房建设工作，及时掌握项目进展情况；负责保障性住房建设项目的施工许可审批以及工程质量安全的监督检查。
3.市发改委：负责保障性住房建设的项目审批，组织申请上级保障性住房投资补助。
4.市监察局：负责保障性住房建设进展情况的监督检查工作，对保障性安居工程领导组办公室移送的保障性住房建设和管理工作中的违规违纪行为，涉及到的党员领导干部及行政监察对象进行问责。
5.市财政局：负责保障性住房建设资金落实工作和资金使用监管。
6.市国土局：负责安排保障性住房建设用地。
7.市民政局：负责对各类住房保障对象的核查认定工作。
8.市环保局：负责保障性住房建设项目环境影响评价工作。
9.市审计局：负责保障性住房建设政府投入资金使用、项目实施的审计监督工作。
10.市规划局：负责编制保障性住房建设控制性详细规划；办理保障性住房项目规划行政许可；对棚户区改造范围内的违法建设行为进行认定。
11.市人行、银监局：负责保障性住房建设金融信贷政策的支持工作。
12.市地税局：负责保障性住房建设税收优惠政策的落实工作。
13.市国资委：负责组织所属企业棚户区改造工作。
（二十六）做好保障性住房权属登记工作。房地产权属登记部门要及时为购买保障性住房的群众以及棚户区改造入住家庭办理房屋权属证书。
1.经济适用住房购买人办理权属登记时，房地产权属登记部门应当载明经济适用住房、划拨土地、有限产权及产权份额等信息。2011年6月11日前购买（以签订购房协议日期为准）的，不满5年不得上市交易。满5年需要转让的，可由政府回购或者按照相关规定由购买人向政府补交出让金、土地增值收益和减免的各类费用，取得完全产权后再上市交易。
2011年6月11日后购买（以签订购房协议日期为准）的，不得自行上市交易，确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。
2.限价普通商品住房购买人办理房屋权属登记时，房地产权属登记部门应当载明限价普通商品住房和限制交易等信息。购买（以签订购房协议日期为准）不满5年，不得上市交易。满5年确需转让的，应当向房地产权属登记部门申报交易价格，经批准并按规定比例缴交交易增值收益后，才能进行交易。
3.棚户区改造新建住房按照商品住房性质办理房屋权属证书。
（二十七）加快完善2015年以前开工建设的保障性住房项目各类手续。市保障性住房管理中心要会同市发改、规划、国土、住房城乡建设、财政以及环保等部门，对2015年以前开工建设的保障性住房项目进行全面排查，认真梳理，指导和督促项目单位限期完善项目手续，将遗留问题彻底解决。
对于棚户区改造项目，要按照本实施意见精神尽快完善有关事项。市保障性住房管理中心、发改、规划、国土、住房城乡建设、财政以及审计、监察部门要紧密配合，既要执行国家和省棚户区改造有关政策，又要充分考虑项目建设时期的实际情况，采取一事一议、逐个突破的方式，分别提出处理方案，报市政府批准后执行。
（二十八）强化考核和问责机制。市人民政府与各县、区人民政府以及相关企业签订目标责任，将保障性住房建设工作纳入年度目标考核内容。市监察局、住房城乡建设局要对保障性住房建设工作实施全方位、全过程跟踪监督，建立约谈和考核问责机制，对玩忽职守、工作不力的单位和责任人进行督查，限期整改；对资金、土地不落实，政策措施不到位，未按要求完成工作任务以及严重损害居民合法权益的单位以及相关责任人，实施问责；对在保障性安居工程建设、分配、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的人员，依法依纪追究责任；对涉嫌犯罪的，移送司法机关。
（二十九）建立公示制度。充分利用新闻发布会、报刊、广播、电视以及信息公开栏等渠道，按照公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房以及城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林场棚户区等分类向社会公开项目基本情况（项目名称、建设地点、建设单位、施工单位、开工套数、开工日期、竣工日期等），接受社会监督。
（三十）加强舆论宣传。要广泛宣传保障性住房建设的重要意义，及时发布保障性住房建设规划和年度计划、建设进度及相关政策信息，正确引导舆论，取得群众理解和支持，引导群众积极参与，为推进保障性住房建设营造良好社会氛围。
阳泉市人民政府
2015年3月30日
